En tant qu’acheteur professionnel actif quotidiennement sur le terrain, nous disposons d’une vision concrète et chiffrée de la réalité du marché immobilier.
Nous ne pouvons que constater un marché à deux vitesses, de plus en plus déconnecté de la réalité économique, technique et énergétique :

• d’un côté, des biens rénovés ou neufs, performants et souvent correctement valorisés ;
• de l’autre, des biens énergivores, vétustes, trop fréquemment maintenus artificiellement à des prix irréalistes.

A de trop nombreuses reprises, la rénovation complète d’un bien immobilier — qu’elle soit esthétique, structurelle ou énergétique — est largement sous-évaluée par les vendeurs.
La réalité des coûts de rénovation (matériaux, main-d’œuvre, études techniques, délais administratifs) n’est tout simplement pas intégrée dans les prix affichés.

La fin de l’illusion post-Covid

L’effet post-Covid est bel et bien terminé. Pourtant, une grande partie des propriétaires refuse encore de l’admettre.
Ils fixent des prix élevés, souvent dictés par les pics observés entre 2021 et 2022, tandis que les agences immobilières peinent à constituer un portefeuille cohérent de biens réellement vendables.

Un bien « rénové » ne se limite plus à une cuisine neuve

Les propriétaires ayant profité de leur logement pendant 30 ans sans réaliser de rénovations majeures doivent aujourd’hui faire face à une réalité incontournable : changer une cuisine ou une salle de bains ne suffit plus pour qualifier un bien de « rénové ».

Les acquéreurs intègrent désormais :

• les performances énergétiques réelles,
• les coûts futurs obligatoires,
• le temps et les contraintes liés aux travaux,
• l’accès au financement dans un contexte de taux plus élevés.

Des prix irréalistes qui faussent le marché

Les prix soutenus et irréalistes d’une grande quantité de biens sur le marché tronquent les statistiques, créent de fausses comparaisons et alimentent des attentes erronées chez les futurs vendeurs.

De nombreux propriétaires commettent une erreur récurrente : le « piège des prix affichés ».
Ils prennent les prix de mise en vente d’autres biens comme référence, les considérant à tort comme des prix réellement vendus, sans négociation,

Or, un prix affiché n’est ni validé par le marché, ni garanti.
Dans la réalité, de nombreux biens à rénover sont :

• vendus bien en dessous du prix initialement affiché,
• après plusieurs mois, voire plusieurs années de commercialisation.

Ces prix affichés, eux-mêmes souvent tronqués, entretiennent un cercle vicieux :
ils retardent les ventes, faussent la perception du marché et éloignent les vendeurs de la réalité économique.

Seul le prix réellement payé par un acquéreur, après négociation, valide la valeur d’un bien.